Kündigungsrecht des Vermieters bei unerlaubter Untervermietung von Wohnraum

Gemäß § 540 I BGB ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Wohnung einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Wohnung weiter zu vermieten (Untermiete).

§ 553 BGB erweitert die vorstehende Regelung und gewährt dem Mieter von Wohnraum einen Anspruch auf Erteilung dieser Erlaubnis, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu  Gebrauch zu überlassen, entsteht. Für das berechtigte Interesse genügt ein vernünftiger Grund, z.B. durch Verkleinerung der Familie wird Raum frei. Es reicht aber auch aus, dass durch die Untermiete der Mieter ein gesunkenes Einkommen ausgleichen kann. Alle diese Gründe müssen nachträglich entstanden sein.

Es muss sich um einen Teil des Wohnraums handeln, der einem Dritten überlassen werden soll. Hierunter fällt nicht die Einräumung des Mitbesitzes an der ganzen Wohnung.

Die Überlassung der ganzen Wohnung ist aber bei der Aufnahme des Ehegatten oder eines Lebensgefährten zulässig.

Der Mieter muss diese Erlaubnis nicht einklagen. Er kann ihn einfach in seine Wohnung aufnehmen. Entsteht hierüber Streit, entscheidet das Gericht über das Recht des Mieters, die Erlaubnis innerhalb des Rechtsstreits zu verlangen.   

Die Erlaubnis kann aus wichtigem Grunde vom Vermieter widerrufen werden, und zwar aus den Gründen, die ihn auch von Anfang an zur Verweigerung der Erlaubnis berechtigt hätten. Hierzu gehört insbesondere die Störung des Hausfriedens durch den Untermieter, eine unangemessene Nutzung des überlassenen Wohnungsteils oder eine Gefährdung der Mietsache.

Wird die Erlaubnis zu Recht widerrufen, muss der Mieter das Untermietverhältnis beenden und gegebenenfalls gegen den Untermieter Klage auf Räumung erheben.

Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nach, besteht für den Hauptvermieter kein Recht, den Mietvertrag mit dem Hauptmieter wegen unbefugter Überlassung der Mietsache an den Untermieter zu kündigen, vgl. BGH Urteil vom 04.12.2013, VIII ZR 5/13.

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