Schönheitsreparaturen, Urteil des BGH vom 26.09.2007, VIII ZR 143/06

In dem vorliegenden Fall fand sich im Mietvertrag eine Quotenklausel mit folgendem (sinngemäßen) Inhalt:

„Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen entsprechend den Fristen der Schönheitsreparaturklausel noch nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum der Schönheitsreparaturen. Die Höhe der Kosten wird anhand eines Kostenvoranschlags eines Fachgeschäfts ermittelt, die dem Verhältnis der Fristen der Schönheitsreparaturen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit der zuletzt durchgeführten Arbeiten.  “

(Bsp.:     Wohn- und Schlafräume sind nach den üblichen Zeiträumen in der Regel alle 5 Jahre zu renovieren. Endet das Mietverhältnis nach der letzten Ausführung der Schönheitsreparaturen nach 4 Jahren, so käme eine Quote von 4/5 in Betracht.)

Hierbei wäre jedoch nicht berücksichtigt, dass der Mieter möglicherweise sehr schonend gewohnt hat und der Erhaltungszustand der Wohnung besser ist als es dem üblichen Lauf der Dinge entspricht. Ist der Erhaltungszustand so, dass es so aussieht, als ob die Schönheitsreparaturen zuletzt nicht vor 4 Jahren, sondern erst vor 2 Jahren vorgenommen worden wären, so ergäbe sich folgende Quote:

Der übliche Zeitraum von 5 Jahren wäre um 2 Jahre hinauszuschieben, also auf 7 Jahre. Hiervon wären 4 Jahre abgewohnt, so dass sich eine Quote von 4/7 ergäbe.

Der Mieter könnte allerdings geltend machen, auch nach Beendigung des Mietvertrages so behandelt zu werden, als ob er bei einem fiktiven Weiterbestehen des Mietvertrages schonend gewohnt und daher Schönheitsreparaturen insgesamt erst nach 10 Jahren wieder angefallen wären. Bezogen auf eine tatsächliche Laufzeit von 4 Jahren ergäbe dies eine Quote von 4/10 = 2/5.

In beiden Fällen ist sichergestellt, dass die üblichen Renovierungszeiten nicht „starr“ festgelegt werden, sondern flexibel, d.h. nach Maßgabe des tatsächlichen Renovierungsbedarfs ermittelt werden. Beide Regelungen erkennt der BGH (Urteil v. 26.09.2007 = GE 2007, 1624ff.) an.

Voraussetzung ist allerdings, dass die Klausel keine Zweifel bei der Auslegung offenlässt, also „klar und transparent“ gefasst ist. In dem konkret entschiedenen Fall ließ die Klausel beide Variationen zu. Der BGH hat deshalb die Klausel als nicht transparent verworfen.

Die 2. Berechnungsvariante begünstigt den Mieter, er hat in diesem Falle nur 2/5, also weniger als die Hälfte der Kosten zu erstatten, während bei der 1. Variante 4/7 zu erstatten sind, also mehr als die Hälfte.

Die 1. Variante ist eindeutig feststellbar, ggf. durch ein Sachverständigengutachten (selbständiges Beweisverfahren), in dem ein Fachmann feststellen kann, der Renovierungszustand der Wohnung nach vier Jahren entspreche wegen des schonenden Wohnverhaltens einem solchen Zustand, der bei anderen Mietern in der Regel nach 2 Jahren feststellbar ist.

Die 2. Variante würde voraussetzen, einen Blick in die Zukunft zu wagen, was kaum möglich ist. So könnte der Mieter nach den 4 Jahren, also bei seinem Auszug, heiraten, Kinder bekommen, Raucher werden, Hunde und Katzen halten usw., woraus sich für die Zukunft eine stärkere Abnutzung der Wohnung ergäbe.

Aus der Sicht des Vermieters ist daher die 2. Variante durch klare und eindeutige Formulierung auszuschließen.

Es dürfte sich daher empfehlen, die Formularklausel im Mietvertrag wie folgt zu formulieren:

„Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit in der Regel nach Ablauf folgender Zeiträume nach Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Räumen alle 7 Jahre.

Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen entsprechend diesem allgemeinen Fristenplan noch nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit, wobei der konkrete Renovierungsbedarf zu berücksichtigen und ggf. auch zu einer Verlängerung der Renovierungsfristen führen kann. Auf ein fiktives Wohnverhalten für die Zeit nach Beendigung des Mietvertrages kommt es insoweit nicht an.“

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