Mietminderung

§ 536 I BGB lautet:

„Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“

Bei Vorliegen eines Mangels ist die Miete somit von Gesetzes wegen gemindert.

Allerdings ist der Mieter gemäß § 536c BGB verpflichtet, dem Vermieter einen während der Mietzeit auftretenden Mangel unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt der Mieter die Schadensanzeige, macht er sich gegebenenfalls schadenersatzpflichtig und verliert zudem sein Recht auf Geltendmachung der Minderung der Miete gem. § 536 BGB. Ferner ist er nicht berechtigt, seinerseits Schadens- und Aufwendungsersatzansprüche geltend zu machen.

Für die Höhe der Mietminderung kommt auf den konkreten Einzelfall an. Sie muss billigem Ermessen entsprechen. Die Rechtsprechung hat in eine Vielzahl von Entscheidungen getroffen, die als Orientierungshilfen herangezogen werden können. Die Mietminderung berechnet sich aus der Bruttomiete (Miete einschließlich der Nebenkosten).

Eine Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn der Mangel vom Mieter schuldhaft verursacht wurde oder ihm der Mangel bei Abschluss des Mietvertrages bekannt war.

 

Keine Mietminderung bei „unentdecktem Mietmangel“, Voraussetzung ist Kenntnis der Gebrauchsbeeinträchtigung

Eine Mietsache ist mangelhaft, wenn der Mieter sie nur in der Befürchtung einer Gefahrverwirklichung gebrauchen kann. Dies setzt allerdings voraus, dass der Mieter auch von der Gefahr (z.B. drohendes Herabbrechen einer Decke wegen zu geringer Tragkraft) weiß, vgl. LG Heidelberg, Urteil vom 25.04.2012 (5 O 21/12).

Eine Mietminderung ist demnach ausgeschlossen, wenn dem Mieter der Mangel der Mietsache unbekannt war („unentdeckter Mietmangel“) und dieser Mangel die Gebrauchsfähigkeit der Mieträume und somit deren Nutzung nicht beeinträchtigt hat.

Hätte die Benutzung der Mietsache bei Kenntnis aller Umstände unterbleiben müssen, stelle dies zwar objektiv einen Mangel der Mietsache, aber noch keinen Grund für eine Mietminderung dar.

Eine Mietminderung kann somit im Falle der Gefahrverwirklichung (hier: Herabstürzen der Decke) nicht rückwirkend geltend gemacht werden.

 

Einbehalt von Mieten (Zurückbehaltungsrecht) erst nach Mängelanzeige

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, § 535 I 2 BGB. Ist die Mietsache aufgrund eines Mangels in seiner Gebrauchsfähigkeit beeinträchtigt, steht dem Mieter die Einrede des nichterfüllten Vertrages gem. § 320 BGB zu.

Bei Vorliegen eines Mangels kann der Mieter daher ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines Teils der Miete (Mietminderung) geltend machen.

Wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht jedoch erst an den Mieten geltend machen, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat, BGH, Urteil vom 03.11.2010, (VIII ZR 330/09).

Der Mieter kann nach einer erfolgten Mängelanzeige auch noch nachträglich ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, mit der Folge, dass er sich z.B. im Falle einer vom Vermieter erhobenen Zahlungsklage nicht im Zahlungsverzug befunden hat, vgl. Urteil LG Berlin vom 11.05.2012 (63 S 503/11). Eine Räumungsklage wäre aus diesem Grund mangels wirksamer Kündigung unbegründet.

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Mietminderung wegen Schimmelpilzbefalls nur bei Baumängeln

Hat ein festgestellter Schimmelpilzbefall seine Ursache nicht in einem Baumangel (z.B. Wärmebrücken, mangelhafte Isolierung), worüber zunächst durch Einholung eines Sachverständigengutachtens Beweis zu erheben ist, steht fest, dass der Mieter den Mangel durch eine vertragswidrige Nutzung verursacht hat. Hierzu gehören insbesondere eine unzureichende Lüftung bzw. Beheizung der Räume.

An das Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter werden zum Teil sehr unterschiedliche Anforderungen gestellt. Einig sind sich die Gerichte jedoch darin, dass das Schrägstellen der Fenster (Kipplüftung) nicht genügt, da dabei kein nennenswerter Luftaustausch stattfindet. Es reiche jedoch, morgens und abends 20 bis 30 Minuten alle Fenster weit zu öffnen. Auch ein ständiges Auskühlenlassen der Räume stellt eine vertragswidrige Nutzung dar.

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Hat der Mieter den Schimmelpilzbefall und somit den Mangel der Räume verursacht, ist eine Mietminderung ausgeschlossen. Zudem ist der Mieter zum Schadenersatz verpflichtet, was insbesondere die Sanierungskosten beinhaltet.

Mieter muss für eine Mietminderung wegen Schimmelpilzbefalls eine Gesundheitsgefährdung nachweisen

Das Berliner Kammergericht hat am 03.06.2010 (12 U 164/09) entschieden, dass die Miete bei einem Schimmelpilzbefall in der Wohnung nicht einfach gemindert werden könne.

Das Recht zur Mietminderung setze voraus, dass ein Mangel vorliege, der die Gebrauchsfähigkeit der Räume beeinträchtige. Für diesen Mangel trage der Mieter die Beweislast.

Er muss somit unter Vorlage von ärztlichen Attesten nachweisen, dass eine konkrete Gesundheitsgefährdung bestehe und Art und Konzentration der Schimmelsporen darlegen. Erst wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann das Gericht ein Sachverständigengutachten beauftragen.

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