BGH erklärt weitere Schönheitsreparaturklausel für unwirksam

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 29. Mai 2013 (VIII ZR 285/12) eine weitere Vertragsklausel zu Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt.

Danach sei eine formularmäßige Klausel unwirksam, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur anteiligen Kostentragung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen  (Quotenbeteiligung) mit der Regelung verpflichtet, dass

„Berechnungsgrundlage der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“

sei. Eine solche Klausel stelle für den Mieter eine unangemessene Benachteiligung dar.

Zweck einer Quotenabgeltungsklausel sei es, dem Vermieter wenigstens einen angemessenen prozentualen Anteil von Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern.

Im vorliegenden Falle ergebe die Auslegung jedoch, dass der einseitig vom Vermieter eingeholte Kostenvoranschlag bindend sei und Einwendungen gegen die Richtigkeit und Angemessenheit des dort ermittelten Abgeltungsbetrages ausgeschlossen seien.

Folge der unangemessenen Benachteiligung ist die Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Der Mieter muss sich daher an den Renovierungskosten überhaupt nicht beteiligen.  

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Filesharing – Keine Haftung der Eltern für ihre Kinder

Im November 2012 hat der BGH (Urteil vom 15. November 2012 – I ZR 74/12 – Morpheus) entschieden, dass Eltern nicht für Urheberrechtsverletzungen in Internettauschbörsen (sog. Filesharing) ihrer Kinder haften, wenn sie vorher über die Folgen solchen Handelns aufgeklärt haben.

Nunmehr liegt das vollständige Urteils nebst Begründung vor. Dort heißt es:

„Eltern genügen ihrer Aufsichtspflicht …regelmäßig bereits dadurch, dass sie das Kind über die Rechtswidrigkeit einer Teilnahme an Internettauschbörsen belehren und ihm eine Teilnahme daran verbieten. Eine Verpflichtung der Eltern, die Nutzung des Internets durch das Kind zu überwachen, den Computer des Kindes zu überprüfen oder dem Kind den Zugang zum Internet (teilweise) zu versperren, besteht grundsätzlich nicht. Zu derartigen Maßnahmen sind Eltern erst verpflichtet, wenn sie konkrete Anhaltspunkte dafür haben, dass das Kind dem Verbot zuwiderhandelt.“

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“Winterdienstvertrag” ist ein Werkvertrag

Die rechtliche Beurteilung eines „Winterdienstvertrages“ und somit die Frage, ob ein Dienstleistungs- oder ein Werkvertrag vorliegt, war bislang sehr umstritten.

Ist eine Dienstleistung geschuldet, besteht kein Recht zur Minderung; es kommen allenfalls Schadenersatzansprüche in Betracht. Ist hingegen eine Werkleistung geschuldet, kann der Vertragspartner bei einer sog. Schlechtleistung den Werklohn mindern.

Diese Frage hat der BGH in seinem Urteil vom 06. Juni 2013 (VII ZR 355/13) dahingehend entschieden, dass es sich bei einem Winterdienstvertrag um einen Werkvertrag handelt. Gemäß § 632 II BGB kann auch ein durch Arbeit oder Dienstleistung herbeizuführender Erfolg Gegenstand eines Werkvertrages sein. Bei einem “Winterdienstvertrag” sei die erfolgreiche Bekämpfung von Schnee- und Eisdecke geschuldet. Die Arbeiten müssen auch nicht abgenommen werden. Sofern der Winterdienstleister die vertraglich geschuldeten Arbeiten nicht vollständig erfüllt, ist das Werk mangelhaft.  Die geschuldete Vergütung kann dann entsprechend gemindert werden.

Wegen der Höhe einer angemessenen Minderung hat der BGH die Angelegenheit an das Landgericht Berlin zurückverwiesen. 

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Schadenersatzanspruch bei Ausfall des Internetanschlusses

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 24.01.2013 (III ZR 98/12) entschieden, dass ein Telekommunikationsunternehmen seinem Kunden gegenüber zum Schadenersatz verpflichtet ist, wenn der Internetanschluss infolge einer – im vorliegenden Fall mehrwöchigen – Störung nicht nutzbar ist.

Der Kläger begehrte neben den Mehrkosten für einen Anbieterwechsel Schadenersatz für die Nutzung eines Mobiltelefons sowie für den Fortfall der Möglichkeit, seinen Internetanschluss während des betroffenen Zeitraums für die Festnetztelefonie, den Telefax- und Internetverkehr zu nutzen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bestehen Schadenersatzansprüche für den Ausfall der Nutzungsmöglichkeit eines Wirtschaftsguts grundsätzlich nur, wenn sich die Störung „typischerweise auf die materiale Grundlage der Lebenshaltung signifikant auswirkt“. Dies gilt z.B. für den Nutzungsausfall eines Kraftfahrzeuges nach einem Verkehrsunfall, weil schon allein die Nutzungsmöglichkeit als solche einen Vermögenswert darstellt.

Das Internet habe „sich zu einem die Lebensgestaltung eines Großteils der Bevölkerung entscheidend mitprägenden Medium entwickelt, dessen Ausfall sich signifikant im Alltag bemerkbar macht.“ Die ständige Verfügbarkeit sei damit “für die Lebensgestaltung von zentraler Bedeutung“.

Im Falle einer Störung bestehe daher auch ohne Nachweis eines konkreten Schadens ein Schadenersatzanspruch gegenüber dem Telekommunikationsunternehmen.

Über die Höhe eines derartigen Schadenersatzanspruchs hat der BGH keine Ausführungen gemacht, so dass deren Ermittlung den vorinstanzlichen Gerichten überlassen bleibt.  Allerdings dürfte ein solcher Schadenersatz eher gering ausfallen und sich an den durchschnittlichen Kosten eines Internetanschlusses für den fraglichen Zeitraum orientieren.

Auch die Nutzungsmöglichkeit des Telefonanschlusses stellt ein derart wichtiges Wirtschaftsgut dar, die eine Ersatzpflicht im Störungsfall begründet. Ein solcher Schadenersatzanspruch entfällt jedoch, wenn dem Geschädigten ein gleichwertiger Ersatz zur Verfügung steht und ihm Mehraufwendungen ersetzt werden. Im vorliegenden Fall waren dies die zusätzlich angefallenen Kosten für die Nutzung eines Mobiltelefons in dem maßgeblichen Zeitraum.

Schadensersatzansprüche wegen des Ausfalls eines Telefaxes hat der BGH jedoch verneint, da diese Art der Telekommunikation durch die Möglichkeiten des elektronischen Datenverkehrs zunehmend verdrängt wird.

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Schönheitsreparaturen, Urteil des BGH vom 26.09.2007, VIII ZR 143/06

In dem vorliegenden Fall fand sich im Mietvertrag eine Quotenklausel mit folgendem (sinngemäßen) Inhalt:

„Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen entsprechend den Fristen der Schönheitsreparaturklausel noch nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum der Schönheitsreparaturen. Die Höhe der Kosten wird anhand eines Kostenvoranschlags eines Fachgeschäfts ermittelt, die dem Verhältnis der Fristen der Schönheitsreparaturen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit der zuletzt durchgeführten Arbeiten.  “

(Bsp.:     Wohn- und Schlafräume sind nach den üblichen Zeiträumen in der Regel alle 5 Jahre zu renovieren. Endet das Mietverhältnis nach der letzten Ausführung der Schönheitsreparaturen nach 4 Jahren, so käme eine Quote von 4/5 in Betracht.)

Hierbei wäre jedoch nicht berücksichtigt, dass der Mieter möglicherweise sehr schonend gewohnt hat und der Erhaltungszustand der Wohnung besser ist als es dem üblichen Lauf der Dinge entspricht. Ist der Erhaltungszustand so, dass es so aussieht, als ob die Schönheitsreparaturen zuletzt nicht vor 4 Jahren, sondern erst vor 2 Jahren vorgenommen worden wären, so ergäbe sich folgende Quote:

Der übliche Zeitraum von 5 Jahren wäre um 2 Jahre hinauszuschieben, also auf 7 Jahre. Hiervon wären 4 Jahre abgewohnt, so dass sich eine Quote von 4/7 ergäbe.

Der Mieter könnte allerdings geltend machen, auch nach Beendigung des Mietvertrages so behandelt zu werden, als ob er bei einem fiktiven Weiterbestehen des Mietvertrages schonend gewohnt und daher Schönheitsreparaturen insgesamt erst nach 10 Jahren wieder angefallen wären. Bezogen auf eine tatsächliche Laufzeit von 4 Jahren ergäbe dies eine Quote von 4/10 = 2/5.

In beiden Fällen ist sichergestellt, dass die üblichen Renovierungszeiten nicht „starr“ festgelegt werden, sondern flexibel, d.h. nach Maßgabe des tatsächlichen Renovierungsbedarfs ermittelt werden. Beide Regelungen erkennt der BGH (Urteil v. 26.09.2007 = GE 2007, 1624ff.) an.

Voraussetzung ist allerdings, dass die Klausel keine Zweifel bei der Auslegung offenlässt, also „klar und transparent“ gefasst ist. In dem konkret entschiedenen Fall ließ die Klausel beide Variationen zu. Der BGH hat deshalb die Klausel als nicht transparent verworfen.

Die 2. Berechnungsvariante begünstigt den Mieter, er hat in diesem Falle nur 2/5, also weniger als die Hälfte der Kosten zu erstatten, während bei der 1. Variante 4/7 zu erstatten sind, also mehr als die Hälfte.

Die 1. Variante ist eindeutig feststellbar, ggf. durch ein Sachverständigengutachten (selbständiges Beweisverfahren), in dem ein Fachmann feststellen kann, der Renovierungszustand der Wohnung nach vier Jahren entspreche wegen des schonenden Wohnverhaltens einem solchen Zustand, der bei anderen Mietern in der Regel nach 2 Jahren feststellbar ist.

Die 2. Variante würde voraussetzen, einen Blick in die Zukunft zu wagen, was kaum möglich ist. So könnte der Mieter nach den 4 Jahren, also bei seinem Auszug, heiraten, Kinder bekommen, Raucher werden, Hunde und Katzen halten usw., woraus sich für die Zukunft eine stärkere Abnutzung der Wohnung ergäbe.

Aus der Sicht des Vermieters ist daher die 2. Variante durch klare und eindeutige Formulierung auszuschließen.

Es dürfte sich daher empfehlen, die Formularklausel im Mietvertrag wie folgt zu formulieren:

„Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit in der Regel nach Ablauf folgender Zeiträume nach Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Räumen alle 7 Jahre.

Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen entsprechend diesem allgemeinen Fristenplan noch nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit, wobei der konkrete Renovierungsbedarf zu berücksichtigen und ggf. auch zu einer Verlängerung der Renovierungsfristen führen kann. Auf ein fiktives Wohnverhalten für die Zeit nach Beendigung des Mietvertrages kommt es insoweit nicht an.“

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