Insolvenz des Wohnungsmieters

Gemäß § 108 InsO bestehen Mietverhältnisse des Schuldners über Räume mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort, werden also durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht beeinflusst.

Die Pflicht zur Zahlung der Miete ist Masseverbindlichkeit, da die Zahlung auch für die Zeit nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens erfolgen muss, § 55 I Nr. 2, 2. Alt. InsO. Der Insolvenzverwalter hat also die Wohnraummiete des Schuldners aus der Insolvenzmasse zu zahlen, § 53 InsO.

Gemäß § 109 InsO kann der Verwalter einen Mietvertrag über Räume, welches der Schuldner als Mieter eingegangen war, mit einer Frist von drei Monaten kündigen; bei einem Mietverhältnis über eine Wohnung des Schuldners tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Verwalters zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf von drei Monaten fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können.

Die Pflicht des Verwalters, die Wohnraummiete des Schuldners aus der Insolvenzmasse zu zahlen, endet also nach Abgabe dieser Erklärung mit Ablauf der drei Monate (Enthaftungserklärung). Diese Regelung dient der Enthaftung der Masse für Ansprüche aus dem Mietverhältnis und verhindert den Verlust der Wohnung des Schuldners.

Die Mieten für die drei Monate sind Masseforderungen, nicht jedoch einfache Insolvenzforderungen. § 87 InsO, der bestimmt, dass Insolvenzgläubiger ihre Forderungen „nur“ nach den Vorschriften über das Insolvenzverfahren verfolgen dürfen, ist daher nicht anwendbar. Der Vermieter könnte die Mieten also auch einklagen. Nach Abgabe der Erklärung über die Masseunzulänglichkeit entfällt jedoch das Rechtsschutzbedürfnis für eine solche Klage, da aus einem Titel ohnehin nicht vollstreckt werden könnte, § 210 InsO.

Gemäß § 209 InsO hat der Insolvenzverwalter die Masseverbindlichkeiten in einer bestimmten Rangfolge zu berichtigen, nämlich zunächst die Kosten, dann die Masseverbindlichkeiten, die nach Anzeige der Masseunzulänglichkeit begründet worden sind und dann erst die übrigen Masseverbindlichkeiten, hier also die Mieten für die drei Monate, § 209 I Nr. 3 InsO.

Die Mietansprüche, die nach Ablauf der drei Monatsfrist fällig werden, können, wie es in der Erklärung auch richtig heißt, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden. Sie sind von dem Schuldner mit seinem Insolvenzfreien Vermögen zu erfüllen, können also auch klageweise gegen den Mieter geltend gemacht werden.

Allerdings kann wegen der Folgen der Erklärung des Verwalters der Vermieter als Insolvenzgläubiger Schadenersatz verlangen, § 109 I 3 InsO. Fraglich ist, wie dieser Schaden zu berechnen ist. In Betracht kommen nur die Mietansprüche bis zum Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietdauer bzw. bis zur Kündigung mit Dreimonatsfrist, die ursprünglich vom Gesetz allein vorgesehen war. Wird das Mietverhältnis danach fortgesetzt und zahlt der Schuldner die Miete nicht, haben die dann fällig werdenden Ansprüche ihren Rechtsgrund nicht mehr in der Erklärung des Verwalters und können nicht als Schadenersatz geltend gemacht werden, vgl. hierzu Braun InsO, § 109 Rn. 18. Diese Mietansprüche können gegen den Schuldner klageweise geltend gemacht werden.

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