Insolvenz des Wohnungsmieters

Gemäß § 108 InsO bestehen Mietverhältnisse des Schuldners über Räume mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort, werden also durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht beeinflusst.

Die Pflicht zur Zahlung der Miete ist Masseverbindlichkeit, da die Zahlung auch für die Zeit nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens erfolgen muss, § 55 I Nr. 2, 2. Alt. InsO. Der Insolvenzverwalter hat also die Wohnraummiete des Schuldners aus der Insolvenzmasse zu zahlen, § 53 InsO.

Gemäß § 109 InsO kann der Verwalter einen Mietvertrag über Räume, welches der Schuldner als Mieter eingegangen war, mit einer Frist von drei Monaten kündigen; bei einem Mietverhältnis über eine Wohnung des Schuldners tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Verwalters zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf von drei Monaten fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können.

Die Pflicht des Verwalters, die Wohnraummiete des Schuldners aus der Insolvenzmasse zu zahlen, endet also nach Abgabe dieser Erklärung mit Ablauf der drei Monate (Enthaftungserklärung). Diese Regelung dient der Enthaftung der Masse für Ansprüche aus dem Mietverhältnis und verhindert den Verlust der Wohnung des Schuldners.

Die Mieten für die drei Monate sind Masseforderungen, nicht jedoch einfache Insolvenzforderungen. § 87 InsO, der bestimmt, dass Insolvenzgläubiger ihre Forderungen „nur“ nach den Vorschriften über das Insolvenzverfahren verfolgen dürfen, ist daher nicht anwendbar. Der Vermieter könnte die Mieten also auch einklagen. Nach Abgabe der Erklärung über die Masseunzulänglichkeit entfällt jedoch das Rechtsschutzbedürfnis für eine solche Klage, da aus einem Titel ohnehin nicht vollstreckt werden könnte, § 210 InsO.

Gemäß § 209 InsO hat der Insolvenzverwalter die Masseverbindlichkeiten in einer bestimmten Rangfolge zu berichtigen, nämlich zunächst die Kosten, dann die Masseverbindlichkeiten, die nach Anzeige der Masseunzulänglichkeit begründet worden sind und dann erst die übrigen Masseverbindlichkeiten, hier also die Mieten für die drei Monate, § 209 I Nr. 3 InsO.

Die Mietansprüche, die nach Ablauf der drei Monatsfrist fällig werden, können, wie es in der Erklärung auch richtig heißt, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden. Sie sind von dem Schuldner mit seinem Insolvenzfreien Vermögen zu erfüllen, können also auch klageweise gegen den Mieter geltend gemacht werden.

Allerdings kann wegen der Folgen der Erklärung des Verwalters der Vermieter als Insolvenzgläubiger Schadenersatz verlangen, § 109 I 3 InsO. Fraglich ist, wie dieser Schaden zu berechnen ist. In Betracht kommen nur die Mietansprüche bis zum Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietdauer bzw. bis zur Kündigung mit Dreimonatsfrist, die ursprünglich vom Gesetz allein vorgesehen war. Wird das Mietverhältnis danach fortgesetzt und zahlt der Schuldner die Miete nicht, haben die dann fällig werdenden Ansprüche ihren Rechtsgrund nicht mehr in der Erklärung des Verwalters und können nicht als Schadenersatz geltend gemacht werden, vgl. hierzu Braun InsO, § 109 Rn. 18. Diese Mietansprüche können gegen den Schuldner klageweise geltend gemacht werden.

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Kündigungsrecht des Vermieters bei unerlaubter Untervermietung von Wohnraum

Gemäß § 540 I BGB ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Wohnung einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Wohnung weiter zu vermieten (Untermiete).

§ 553 BGB erweitert die vorstehende Regelung und gewährt dem Mieter von Wohnraum einen Anspruch auf Erteilung dieser Erlaubnis, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu  Gebrauch zu überlassen, entsteht. Für das berechtigte Interesse genügt ein vernünftiger Grund, z.B. durch Verkleinerung der Familie wird Raum frei. Es reicht aber auch aus, dass durch die Untermiete der Mieter ein gesunkenes Einkommen ausgleichen kann. Alle diese Gründe müssen nachträglich entstanden sein.

Es muss sich um einen Teil des Wohnraums handeln, der einem Dritten überlassen werden soll. Hierunter fällt nicht die Einräumung des Mitbesitzes an der ganzen Wohnung.

Die Überlassung der ganzen Wohnung ist aber bei der Aufnahme des Ehegatten oder eines Lebensgefährten zulässig.

Der Mieter muss diese Erlaubnis nicht einklagen. Er kann ihn einfach in seine Wohnung aufnehmen. Entsteht hierüber Streit, entscheidet das Gericht über das Recht des Mieters, die Erlaubnis innerhalb des Rechtsstreits zu verlangen.   

Die Erlaubnis kann aus wichtigem Grunde vom Vermieter widerrufen werden, und zwar aus den Gründen, die ihn auch von Anfang an zur Verweigerung der Erlaubnis berechtigt hätten. Hierzu gehört insbesondere die Störung des Hausfriedens durch den Untermieter, eine unangemessene Nutzung des überlassenen Wohnungsteils oder eine Gefährdung der Mietsache.

Wird die Erlaubnis zu Recht widerrufen, muss der Mieter das Untermietverhältnis beenden und gegebenenfalls gegen den Untermieter Klage auf Räumung erheben.

Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nach, besteht für den Hauptvermieter kein Recht, den Mietvertrag mit dem Hauptmieter wegen unbefugter Überlassung der Mietsache an den Untermieter zu kündigen, vgl. BGH Urteil vom 04.12.2013, VIII ZR 5/13.

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BGH erklärt weitere Schönheitsreparaturklausel für unwirksam

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 29. Mai 2013 (VIII ZR 285/12) eine weitere Vertragsklausel zu Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt.

Danach sei eine formularmäßige Klausel unwirksam, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur anteiligen Kostentragung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen  (Quotenbeteiligung) mit der Regelung verpflichtet, dass

„Berechnungsgrundlage der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“

sei. Eine solche Klausel stelle für den Mieter eine unangemessene Benachteiligung dar.

Zweck einer Quotenabgeltungsklausel sei es, dem Vermieter wenigstens einen angemessenen prozentualen Anteil von Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern.

Im vorliegenden Falle ergebe die Auslegung jedoch, dass der einseitig vom Vermieter eingeholte Kostenvoranschlag bindend sei und Einwendungen gegen die Richtigkeit und Angemessenheit des dort ermittelten Abgeltungsbetrages ausgeschlossen seien.

Folge der unangemessenen Benachteiligung ist die Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Der Mieter muss sich daher an den Renovierungskosten überhaupt nicht beteiligen.  

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Schönheitsreparaturen, Urteil des BGH vom 26.09.2007, VIII ZR 143/06

In dem vorliegenden Fall fand sich im Mietvertrag eine Quotenklausel mit folgendem (sinngemäßen) Inhalt:

„Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen entsprechend den Fristen der Schönheitsreparaturklausel noch nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum der Schönheitsreparaturen. Die Höhe der Kosten wird anhand eines Kostenvoranschlags eines Fachgeschäfts ermittelt, die dem Verhältnis der Fristen der Schönheitsreparaturen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit der zuletzt durchgeführten Arbeiten.  “

(Bsp.:     Wohn- und Schlafräume sind nach den üblichen Zeiträumen in der Regel alle 5 Jahre zu renovieren. Endet das Mietverhältnis nach der letzten Ausführung der Schönheitsreparaturen nach 4 Jahren, so käme eine Quote von 4/5 in Betracht.)

Hierbei wäre jedoch nicht berücksichtigt, dass der Mieter möglicherweise sehr schonend gewohnt hat und der Erhaltungszustand der Wohnung besser ist als es dem üblichen Lauf der Dinge entspricht. Ist der Erhaltungszustand so, dass es so aussieht, als ob die Schönheitsreparaturen zuletzt nicht vor 4 Jahren, sondern erst vor 2 Jahren vorgenommen worden wären, so ergäbe sich folgende Quote:

Der übliche Zeitraum von 5 Jahren wäre um 2 Jahre hinauszuschieben, also auf 7 Jahre. Hiervon wären 4 Jahre abgewohnt, so dass sich eine Quote von 4/7 ergäbe.

Der Mieter könnte allerdings geltend machen, auch nach Beendigung des Mietvertrages so behandelt zu werden, als ob er bei einem fiktiven Weiterbestehen des Mietvertrages schonend gewohnt und daher Schönheitsreparaturen insgesamt erst nach 10 Jahren wieder angefallen wären. Bezogen auf eine tatsächliche Laufzeit von 4 Jahren ergäbe dies eine Quote von 4/10 = 2/5.

In beiden Fällen ist sichergestellt, dass die üblichen Renovierungszeiten nicht „starr“ festgelegt werden, sondern flexibel, d.h. nach Maßgabe des tatsächlichen Renovierungsbedarfs ermittelt werden. Beide Regelungen erkennt der BGH (Urteil v. 26.09.2007 = GE 2007, 1624ff.) an.

Voraussetzung ist allerdings, dass die Klausel keine Zweifel bei der Auslegung offenlässt, also „klar und transparent“ gefasst ist. In dem konkret entschiedenen Fall ließ die Klausel beide Variationen zu. Der BGH hat deshalb die Klausel als nicht transparent verworfen.

Die 2. Berechnungsvariante begünstigt den Mieter, er hat in diesem Falle nur 2/5, also weniger als die Hälfte der Kosten zu erstatten, während bei der 1. Variante 4/7 zu erstatten sind, also mehr als die Hälfte.

Die 1. Variante ist eindeutig feststellbar, ggf. durch ein Sachverständigengutachten (selbständiges Beweisverfahren), in dem ein Fachmann feststellen kann, der Renovierungszustand der Wohnung nach vier Jahren entspreche wegen des schonenden Wohnverhaltens einem solchen Zustand, der bei anderen Mietern in der Regel nach 2 Jahren feststellbar ist.

Die 2. Variante würde voraussetzen, einen Blick in die Zukunft zu wagen, was kaum möglich ist. So könnte der Mieter nach den 4 Jahren, also bei seinem Auszug, heiraten, Kinder bekommen, Raucher werden, Hunde und Katzen halten usw., woraus sich für die Zukunft eine stärkere Abnutzung der Wohnung ergäbe.

Aus der Sicht des Vermieters ist daher die 2. Variante durch klare und eindeutige Formulierung auszuschließen.

Es dürfte sich daher empfehlen, die Formularklausel im Mietvertrag wie folgt zu formulieren:

„Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit in der Regel nach Ablauf folgender Zeiträume nach Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Räumen alle 7 Jahre.

Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen entsprechend diesem allgemeinen Fristenplan noch nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit, wobei der konkrete Renovierungsbedarf zu berücksichtigen und ggf. auch zu einer Verlängerung der Renovierungsfristen führen kann. Auf ein fiktives Wohnverhalten für die Zeit nach Beendigung des Mietvertrages kommt es insoweit nicht an.“

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Mietminderung

§ 536 I BGB lautet:

„Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“

Bei Vorliegen eines Mangels ist die Miete somit von Gesetzes wegen gemindert.

Allerdings ist der Mieter gemäß § 536c BGB verpflichtet, dem Vermieter einen während der Mietzeit auftretenden Mangel unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt der Mieter die Schadensanzeige, macht er sich gegebenenfalls schadenersatzpflichtig und verliert zudem sein Recht auf Geltendmachung der Minderung der Miete gem. § 536 BGB. Ferner ist er nicht berechtigt, seinerseits Schadens- und Aufwendungsersatzansprüche geltend zu machen.

Für die Höhe der Mietminderung kommt auf den konkreten Einzelfall an. Sie muss billigem Ermessen entsprechen. Die Rechtsprechung hat in eine Vielzahl von Entscheidungen getroffen, die als Orientierungshilfen herangezogen werden können. Die Mietminderung berechnet sich aus der Bruttomiete (Miete einschließlich der Nebenkosten).

Eine Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn der Mangel vom Mieter schuldhaft verursacht wurde oder ihm der Mangel bei Abschluss des Mietvertrages bekannt war.

 

Keine Mietminderung bei „unentdecktem Mietmangel“, Voraussetzung ist Kenntnis der Gebrauchsbeeinträchtigung

Eine Mietsache ist mangelhaft, wenn der Mieter sie nur in der Befürchtung einer Gefahrverwirklichung gebrauchen kann. Dies setzt allerdings voraus, dass der Mieter auch von der Gefahr (z.B. drohendes Herabbrechen einer Decke wegen zu geringer Tragkraft) weiß, vgl. LG Heidelberg, Urteil vom 25.04.2012 (5 O 21/12).

Eine Mietminderung ist demnach ausgeschlossen, wenn dem Mieter der Mangel der Mietsache unbekannt war („unentdeckter Mietmangel“) und dieser Mangel die Gebrauchsfähigkeit der Mieträume und somit deren Nutzung nicht beeinträchtigt hat.

Hätte die Benutzung der Mietsache bei Kenntnis aller Umstände unterbleiben müssen, stelle dies zwar objektiv einen Mangel der Mietsache, aber noch keinen Grund für eine Mietminderung dar.

Eine Mietminderung kann somit im Falle der Gefahrverwirklichung (hier: Herabstürzen der Decke) nicht rückwirkend geltend gemacht werden.

 

Einbehalt von Mieten (Zurückbehaltungsrecht) erst nach Mängelanzeige

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, § 535 I 2 BGB. Ist die Mietsache aufgrund eines Mangels in seiner Gebrauchsfähigkeit beeinträchtigt, steht dem Mieter die Einrede des nichterfüllten Vertrages gem. § 320 BGB zu.

Bei Vorliegen eines Mangels kann der Mieter daher ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines Teils der Miete (Mietminderung) geltend machen.

Wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht jedoch erst an den Mieten geltend machen, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat, BGH, Urteil vom 03.11.2010, (VIII ZR 330/09).

Der Mieter kann nach einer erfolgten Mängelanzeige auch noch nachträglich ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, mit der Folge, dass er sich z.B. im Falle einer vom Vermieter erhobenen Zahlungsklage nicht im Zahlungsverzug befunden hat, vgl. Urteil LG Berlin vom 11.05.2012 (63 S 503/11). Eine Räumungsklage wäre aus diesem Grund mangels wirksamer Kündigung unbegründet.

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