Mobilfunkanlage nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer

Mit Urteil vom 24.01.2014 (V ZR 48/13) hat der BGH entscheiden, dass die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf.

In dem vorliegenden Fall klagte eine Wohnungseigentümerin gegen den Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, einem Telekommunikationsunternehmen zu erlauben, auf dem Dach des Hauses eine Mobilfunkanlage aufzustellen und zu betreiben.

Die Klage war in den Vorinstanzen erfolgreich. Der BGH hat die hiergegen eingelegte Revision zurückgewiesen.

Unter Berücksichtigung des wissenschaftlichen Streits um die von Mobilfunkanlagen ausgehenden gesundheitlichen Gefahren und der daraus resultierenden Befürchtungen bestehe zumindest die ernsthafte Möglichkeit einer Minderung des Miet- oder Verkaufswertes der Eigentumswohnungen. Dies stelle eine Beeinträchtigung dar, die ein Wohnungseigentümer nicht zustimmungslos hinnehmen müsse.

Eine Anwendung des § 906 BGB, wonach benachbarte Grundstückseigentümer bestimmte Einwirkungen hinzunehmen haben, wenn die einschlägigen Grenz- und Richtwerte eingehalten werden, komme nicht in Betracht. Diese Vorschrift berücksichtige den Konflikt unter Wohnungseigentümern über den Umgang des Gemeinschaftseigentums nicht ausreichend. Die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) verlangten ein stärkeres Maß an Rücksichtnahme, so dass die Zustimmung aller Teileigentümer erforderlich sei.

Sollten Sie Fragen zu diesem Thema haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Besuchen Sie unsere Homepage unter

www.kanzlei-schwerdtner.de.

Keine Haftung des Anschlussinhabers für illegales Filesharing volljähriger Familienangehöriger

Mit Urteil vom 08.01.2013 (I ZR 169/12) hat der BGH entschieden, dass der Inhaber eines Internetanschlusses für das Verhalten eines volljährigen Familienangehörigen (im vorliegenden Fall des Stiefsohnes) nicht haftet, wenn er keine Anhaltspunkte dafür hatte, dass dieser den Anschluss für illegales Filesharing missbraucht.

Zur Begründung wird ausgeführt, dass bei der Überlassung des Internetanschlusses an volljährige Familienmitglieder zu berücksichtigen sei, dass die Überlassung auf der familiären Verbundenheit beruhe und Volljährige für ihre Handlungen selbst verantwortlich seien. Im Hinblick auf das bestehende besondere Vertrauensverhältnis und der Eigenverantwortlichkeit des Familienangehörigen darf diesem der Internetanschluss ohne Belehrung oder Überwachung überlassen werden.

Erst wenn der Anschlussinhaber – z.B. aufgrund einer erhaltenen Abmahnung – konkrete Anhaltspunkte für eine Rechtsverletzung hat, muss er erforderliche Maßnahmen ergreifen.

Sollten Sie Fragen zu diesem Thema haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Besuchen Sie unsere Homepage unter

www.kanzlei-schwerdtner.de.

 

Zur Unwirksamkeit einer Haftungsbeschränkung in einer Gebrauchtwagen-Garantiebedingung

Mit Urteil vom 25. September 2013 – VIII ZR 206/12 hat der BGH entscheiden, dass eine Klausel in einer Gebrauchtwagen-Garantie, die vorsieht, dass Garantieansprüche des Käufers nur bestehen, wenn Wartungs-, Inspektions- und Pflegearbeiten in der Werkstatt des Verkäufers/Garantiegebers oder eine vom Hersteller anerkannten Vertragswerkstatt durchgeführt werden, unwirksam ist.

In dem vorliegenden Fall hieß es in der Garantievereinbarung:

“Der Käufer erhält vom Verkäufer eine Garantie, deren Inhalt sich aus dieser Garantievereinbarung (…) und aus den beiliegenden (…) Garantiebedingungen ergibt. Diese Garantie ist durch die … (Versicherung) versichert”.    …  “Voraussetzung für jegliche Garantieansprüche ist, dass der Käufer/Garantienehmer (…) an dem Kraftfahrzeug die vom Hersteller vorgeschriebenen oder empfohlenen Wartungs-, Inspektions- und Pflegearbeiten beim Verkäufer/Garantiegeber oder in einer vom Hersteller anerkannten Vertragswerkstatt durchführen lässt (…)”.

Der Kaufvertrag sei dahingehend auszulegen, dass der Kläger die Garantie entgeltlich erlangt hat. Das Gericht hat zur Begründung seiner Auslegung auf die Rechnung des Verkäufers verwiesen, nach welcher der Kläger den Gebrauchtwagen “inklusive 1 Jahr Gebrauchtwagen-Garantie” erworben hat. Der Umstand, dass die Rechnung keine Aufschlüsselung des Gesamtpreises nach den Kaufpreisanteilen für das Fahrzeug und die Garantie enthält, nötigt nicht zu einer anderen Beurteilung. Es ist unerheblich, wie hoch das Entgelt für das Fahrzeug einerseits und die Garantie andererseits ist, wenn die Auslegung des Kaufvertrags – wie hier – ergibt, dass sich der Gesamtkaufpreis auf beides bezieht.

Eine solche Klausel in einem vom Garantiegeber formularmäßig verwendeten Gebrauchtwagen-Garantievertrag ist wegen unangemessener Benachteiligung des Kunden unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB), wenn sie die Leistungspflicht des Garantiegebers für den Fall, dass der Garantienehmer die vom Fahrzeughersteller vorgeschriebenen oder empfohlenen Wartungs-, Inspektions- und Pflegearbeiten nicht durchführen lässt, unabhängig davon ausschließt, ob die Säumnis des Garantienehmers mit seiner Wartungsobliegenheit für den eingetretenen Schaden ursächlich geworden ist. Dies trifft auf die hier vorliegende Bestimmung der Garantiebedingungen zu.

Sollten Sie Fragen zu diesem Thema haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Besuchen Sie unsere Homepage unter

www.kanzlei-schwerdtner.de.

Insolvenz des Wohnungsmieters

Gemäß § 108 InsO bestehen Mietverhältnisse des Schuldners über Räume mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort, werden also durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht beeinflusst.

Die Pflicht zur Zahlung der Miete ist Masseverbindlichkeit, da die Zahlung auch für die Zeit nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens erfolgen muss, § 55 I Nr. 2, 2. Alt. InsO. Der Insolvenzverwalter hat also die Wohnraummiete des Schuldners aus der Insolvenzmasse zu zahlen, § 53 InsO.

Gemäß § 109 InsO kann der Verwalter einen Mietvertrag über Räume, welches der Schuldner als Mieter eingegangen war, mit einer Frist von drei Monaten kündigen; bei einem Mietverhältnis über eine Wohnung des Schuldners tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Verwalters zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf von drei Monaten fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können.

Die Pflicht des Verwalters, die Wohnraummiete des Schuldners aus der Insolvenzmasse zu zahlen, endet also nach Abgabe dieser Erklärung mit Ablauf der drei Monate (Enthaftungserklärung). Diese Regelung dient der Enthaftung der Masse für Ansprüche aus dem Mietverhältnis und verhindert den Verlust der Wohnung des Schuldners.

Die Mieten für die drei Monate sind Masseforderungen, nicht jedoch einfache Insolvenzforderungen. § 87 InsO, der bestimmt, dass Insolvenzgläubiger ihre Forderungen „nur“ nach den Vorschriften über das Insolvenzverfahren verfolgen dürfen, ist daher nicht anwendbar. Der Vermieter könnte die Mieten also auch einklagen. Nach Abgabe der Erklärung über die Masseunzulänglichkeit entfällt jedoch das Rechtsschutzbedürfnis für eine solche Klage, da aus einem Titel ohnehin nicht vollstreckt werden könnte, § 210 InsO.

Gemäß § 209 InsO hat der Insolvenzverwalter die Masseverbindlichkeiten in einer bestimmten Rangfolge zu berichtigen, nämlich zunächst die Kosten, dann die Masseverbindlichkeiten, die nach Anzeige der Masseunzulänglichkeit begründet worden sind und dann erst die übrigen Masseverbindlichkeiten, hier also die Mieten für die drei Monate, § 209 I Nr. 3 InsO.

Die Mietansprüche, die nach Ablauf der drei Monatsfrist fällig werden, können, wie es in der Erklärung auch richtig heißt, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden. Sie sind von dem Schuldner mit seinem Insolvenzfreien Vermögen zu erfüllen, können also auch klageweise gegen den Mieter geltend gemacht werden.

Allerdings kann wegen der Folgen der Erklärung des Verwalters der Vermieter als Insolvenzgläubiger Schadenersatz verlangen, § 109 I 3 InsO. Fraglich ist, wie dieser Schaden zu berechnen ist. In Betracht kommen nur die Mietansprüche bis zum Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietdauer bzw. bis zur Kündigung mit Dreimonatsfrist, die ursprünglich vom Gesetz allein vorgesehen war. Wird das Mietverhältnis danach fortgesetzt und zahlt der Schuldner die Miete nicht, haben die dann fällig werdenden Ansprüche ihren Rechtsgrund nicht mehr in der Erklärung des Verwalters und können nicht als Schadenersatz geltend gemacht werden, vgl. hierzu Braun InsO, § 109 Rn. 18. Diese Mietansprüche können gegen den Schuldner klageweise geltend gemacht werden.

Sollten Sie Fragen zu diesem Thema haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Besuchen Sie unsere Homepage unter

www.kanzlei-schwerdtner.de.

Kündigungsrecht des Vermieters bei unerlaubter Untervermietung von Wohnraum

Gemäß § 540 I BGB ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Wohnung einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Wohnung weiter zu vermieten (Untermiete).

§ 553 BGB erweitert die vorstehende Regelung und gewährt dem Mieter von Wohnraum einen Anspruch auf Erteilung dieser Erlaubnis, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu  Gebrauch zu überlassen, entsteht. Für das berechtigte Interesse genügt ein vernünftiger Grund, z.B. durch Verkleinerung der Familie wird Raum frei. Es reicht aber auch aus, dass durch die Untermiete der Mieter ein gesunkenes Einkommen ausgleichen kann. Alle diese Gründe müssen nachträglich entstanden sein.

Es muss sich um einen Teil des Wohnraums handeln, der einem Dritten überlassen werden soll. Hierunter fällt nicht die Einräumung des Mitbesitzes an der ganzen Wohnung.

Die Überlassung der ganzen Wohnung ist aber bei der Aufnahme des Ehegatten oder eines Lebensgefährten zulässig.

Der Mieter muss diese Erlaubnis nicht einklagen. Er kann ihn einfach in seine Wohnung aufnehmen. Entsteht hierüber Streit, entscheidet das Gericht über das Recht des Mieters, die Erlaubnis innerhalb des Rechtsstreits zu verlangen.   

Die Erlaubnis kann aus wichtigem Grunde vom Vermieter widerrufen werden, und zwar aus den Gründen, die ihn auch von Anfang an zur Verweigerung der Erlaubnis berechtigt hätten. Hierzu gehört insbesondere die Störung des Hausfriedens durch den Untermieter, eine unangemessene Nutzung des überlassenen Wohnungsteils oder eine Gefährdung der Mietsache.

Wird die Erlaubnis zu Recht widerrufen, muss der Mieter das Untermietverhältnis beenden und gegebenenfalls gegen den Untermieter Klage auf Räumung erheben.

Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nach, besteht für den Hauptvermieter kein Recht, den Mietvertrag mit dem Hauptmieter wegen unbefugter Überlassung der Mietsache an den Untermieter zu kündigen, vgl. BGH Urteil vom 04.12.2013, VIII ZR 5/13.

Sollten Sie Fragen zu diesem Thema haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Besuchen Sie unsere Homepage unter

www.kanzlei-schwerdtner.de.